《买个好房子（知乎「一小时」系列 HOUR：024）》读后感_1400字

《买个好房子（知乎「一小时」系列 HOUR：024）》读后感1400字

二手房交易的大概流程：
一、看房（看房确认书 可以不签）
二、签合同（存量房买卖合同、补充协议、居间服务合同）
签约第一次见面要做几件事：
1. 搞清楚业主的工作单位。
2. 看房本；
• 看产权性质：商品房还是经济适用房；
• 看土地使用年限：划拨还是出让，剩下多少年；
• 看房主姓名、身份证号；
• 看共有情况；
• 看抵押情况；
• 看房本上的建筑面积和套内建筑面积；
• 看房产证上的图纸和实际是否一致；
3. 如果第一次见面前没有机会看房：
• 感受一下各个房间的噪音；
• 问清楚那些墙是不是承重墙；
• 观察一下是否有明显的漏水痕迹；
• 感受一下室内采光。
4. 见到所有业主：
• 如果业主是两口子，房本上只有一个人的名字，这个人必须在场；
• 如果业主是两口子，房本上有两个人的名字，要见到两个业主同时在场；
• 如果业主是老人，见到的是子女，应该要求见到老人，否则就不要买；
• 如果业主是老人两口子，且一方已经去世，就应当确保房产已经过户给在世老人，否则就等完成过户所有子女放弃继承之后再说。
5. 全过程录音。
补充协议里面要涉及到的内容包括但不限于：
1. 业主有完全处置房屋的授权
2. 完整的交易流程
3. 资金监管
4. 如何解押
5. 税费的承担
6. 意外发生的解决方案
7. 户口的迁出
三、资格审查：
1.看你是不是被限购，有没有购房资格，买房子能不能过户；
2.审查业主，看业主是不是有其他的房子，是否符合免税政策。
四、网签
网签的合同必须是政府的版本，但是这份正规的合同的效力是弱于你们最早签的那份合同，也就是说凡是两份合同约定不一致的，以在先签订的那一份为准。网签最主要的作用是避免业主一房二卖。
五、支付首付
六、贷款（银行面签）
它的原理是把你要买的房子抵押给银行，由银行支付尾款给业主，由你来偿还贷款。一般银行要求买卖双方都要同时到银行接受审查，审查通过方有可能放款。有的时候业主因为房价上涨不肯配合，你就必须要支付全款才能买房。
七、交房、过户
过户、交房流程中交房有点特殊它没有严格的先后顺序，逻辑上签约总是排在最前面，可以在签约当天就交房，也可以放到过户后。对购房人来说，交房时间越早越好，因为入住与否有法律层面的意义，所以还是早点入住为好。
法律上签约之后，业主如果反悔，购房人可以诉至法院强制业主过户。但是法律上有两件事不能强迫业主，一是配合办理贷款，二是迁出户口，法院会以迁户口归公安局管为由拒绝给你立案，而公安局没有业主配合不会为你迁走业主的户口，除非你有法院判决。这样皮球一踢就是死循环。
八、业主迁出户口
注意只要业主不迁走户口，哪怕房产证写到你名下，你也无法让他迁走户口。解决这个问题的方法是在合同中约定一个违约金，比如若是超过某个时间，每晚一天迁出户口就要赔偿 500 元。一个月不走那可就是一万五了。关于违约金，法院是可以支持且可以强制执行的！
税费
1. 咨询税费最快的方法是问中介
应该在买房签约之前就让中介给你计算出来，以免「准备不足」。这可是要提前准备好交钱的。
最准的方法则是问地税，主要是：
A增值税（营业税）、个税、契税，算房价应加入此费判断是否合理
B印花税、城建交易附加税、工本费、土地出让金；
2. 合同中约定哪个税费由谁承担，如果没有约定就按照法律规定承担；
3. 交易习惯一般是由买家承担全部的税费；
4. 税费的大头是个税、契税、营业税都有相应的免税政策；
5. 可以通过阴阳合同来避税；
代征道路及绿地