1985年南斯拉夫巴纳特州首府潘切沃，一处施工现场挖掘出300年前的古墓，里面的若干具骨骸被用石灰掩盖住，亡者明显死于一场瘟疫。其中一名工人不小心被骨头割伤，在医疗人员赶来前，工人已经死了。20多年后，某火车小站，一个玩笑令子弹穿透了封闭的生化列车，病毒开始在潘切沃蔓延……南斯拉夫国际刑警组织的一组特工负责将囚犯押送到贝尔格勒，他们的路程要行经潘切沃。抵达潘切沃后，他们遭遇了恐怖的生态灾难，而那些被病毒感染的人则试图要虐杀他们。在殭尸部落的死亡围困中，留给国际刑警组织特工莫蒂默·雷斯（卡恩·福里KenForee饰）和米娜·米勒（KristinaKlebe饰）的，只有唯一的逃脱机会……

在这部新片《活死人之地》中，曾经繁华的世界早已不复存在，仅存留于人们的记忆中。殭尸霸占了绝大部分领土，仅存的人类每天生活在惊恐与恶梦中，奋力阻止那些兇残的“行尸走肉”入侵。最后他们被挤进了一座具有牢固围墙防御的城市里，殭尸们无法进入，只得在外面的废墟中游蕩。在这座人口不多的小城中，人类也丝毫不忘地延续着以往的体制，少数富有和强权的人试图保持过去奢华的生活，在城中建起高塔住宅以显示自己高人一等的地位，这也是人类统治阶级的最后城堡。至于其他的人，则在城堡的下面栖息居住，每天挣扎在巨大的生活压力和外界侵袭的恐慌中。他们尝试用各种低下的行为来麻痹自己：赌博、人肉交易、毒品及一切可以令他们坠向地狱的生活得到暂时的缓解。这个城市自然也有它的统治者，它被一群冷酷的投机者们操纵着，其中首领是唯利是图的考夫曼（丹尼斯·霍帕饰），他掌控着一切地产和权势，压榨着早已贫瘠的社会底层。

为了保证食物、基本生活用品和富人们需要的高级奢侈品的运输，一群以金钱为目的的僱佣兵被派往到城市外面执行任务，他们通过一辆大型的装甲车来防止殭尸的进攻。这个队伍由莱利（西蒙·贝克饰）和他的副手切洛（约翰·雷奎扎莫饰）带领，莱利和切洛像考夫曼一样，都是为了金钱而参与这次行动，以获得他们自己的“解脱”。莱利希望挣到足够的钱到北方定居，因为他听说那是一个“自由、没有屠杀的世界”，而切洛则是盼望“爬”上那座高塔，成为权势力量中的一员，并且远离暴力不安的生活。

就当考夫曼和他的雇员们正绞尽脑汁挣钱时，城内和城外都发生了巨大的变化。城内的无政府混乱日益严重，而城外，殭尸军队也开始转变，它们开始进化、懂得如何组织和交流。这时，利慾薰心的切洛趁着混乱掌控了装甲车，意图敲诈考夫曼和他的同僚百万美金，莱利和他的平民队伍——斯莱克（艾莎·阿基多饰）和查利（罗伯特·乔伊饰）被命令去阻止切洛。在日益强大的进化殭尸和城市防线弱化的情况下，莱利的军队是否能战胜切洛和殭尸，并保护这个人类最后的领土呢？