书名:物业管理典型案例与分析

出版社:化学工业出版社

定价:22

条形码:9787502581114

ISBN:ISBN 7-5025-8111-1

作者:戴玉林,王媚莎

印刷日期:2006-2-1

出版日期:2006-2-1

精装平装_开本_页数:平装32开,402页

前 言

随着城镇土地使用制度改革和住房商品化改革，人们对住房商品化、对物业财产权利的认识以及法制观念、法律环境等多方面的变化，物业管理行业在发展中也存在着许多的问题。面对这些问题，不但普通业主或使用人非常困惑，而且连很多业内人士也觉得难以把握。为此，我们在全面、深入地调查、研究我国物业管理髮展中出现的诸多问题的前提下，把一些有代表性的问题加以归类整理，并给以研究和详细的解释，编写了这本《物业管理典型案例与分析》。

本书的内容包括：物业管理概论、物业管理企业、人力资源管理、物业公共费用管理、物业风险管理、物业的区分所有权、业主大会与业主委员会、物业修缮与装修管理、物业设备与设施管理、物业公共秩序管理、物业环境管理、物业综合经营管理方面的案例。针对物业日常管理中经常发生的问题和纠纷，选编典型案例，并附录了相关的物业管理法律、法规及规章和地方性物业管理规定。

在本书的编写过程中，坚持以实用为原则，兼顾知识性和可读性。从而使本书呈现出以下特点：一是实用性，着重对案例进行了法理上的解析，文字通俗易懂；二是核心性，本书则以实用为目的，对相关重要的法律知识进行了简要讲解；三是贴近生活性，书中选编了实践中的典型案例，并作了法理上的分析，使读者从中吸取经验或教训。

本书可以为物业管理从业人员解决物业管理中的实际问题，以及给业内人士研究这些问题提供一些参考；也可作为大学城市经济、房地产经济、物业管理等学科的大专、本科生及物业管理从业人员掌握物业管理相关理论与实践知识的专业教材。

本书的编者从事物业管理教学和研究工作多年，曾多次参加国家劳动和社会保障部物业管理师职业资格培训工作和广州市国土资源和房屋管理局培训中心举办的物业管理员培训工作，对物业管理人才以及我国物业管理的实际情况都有相当的了解，在这个基础上编写这本书，相信能为我国物业管理人才的培养和物业管理的从业人员的实际操作发挥一些作用。

本书由戴玉林编写大纲，并撰写了第一章、第二章、第五章至第十二章；王媚莎撰写了第三章和第四章；全书由戴玉林修改、统稿，定稿。

本书在编写过程中，编者参阅了大量的相关着作及论文等文献资料，有些资料在书后的"参考文献"中恐有遗漏，恳请有关方面谅解，对书中的不当之处，敬请业界同仁和专家批评指正，并在这里向参考文献的所有着作者以及广东得立律师事务所刘煦律师和广州市土地房产管理学校管理工程科王军科长，一併表示真挚的谢意!

编 者

2005年8月于广州

1 物业管理概论1

案例1-01 职工住房不能拒绝统一物业管理2

案例1-02 不要盲目倡导"业主至上"3

案例1-03 物业管理"管"什幺6

案例1-04 委託性服务要收费9

案例1-05 弄清业主、开发商、物业管理公司三者关係11

案例1-06 物业管理必须签订物业服务契约13

案例1-07 物管纠纷不适用《消费者权益保护法》15

案例1-08 服务不尽职，业主联名投诉16

案例1-09 优质服务须从小事做起17

案例1-10 还是"物业管理"好20

2 物业管理企业23

案例2-01 企业名称不容他人擅自使用24

案例2-02 越俎代庖，契约无效26

案例2-03 物业管理服务应广泛听取业主意见28

案例2-04 物业公司不作为，双倍偿还管理费30

案例2-05 服务质量不过关，业主跌伤谁负责31

案例2-06 自家阳台晒衣服不应受限制33

案例2-07 物业管理企业无罚款权35

案例2-08 物业服务收费不能单方面增加36

案例2-09 游泳池遇溺，物业公司应担责38

案例2-10 钢管绊倒业主，物业公司赔偿39

3 人力资源管理43

案例3-01 事实劳动可以证明僱佣关係存在44

案例3-02 劳动契约中的试用期应正确计算46

案例3-03 劳动契约不能随意解除48

案例3-04 "竞业限制"不能拴住职工转行51

案例3-05 未解除契约的人员，企业不能随意聘用53

案例3-06 在任工会干部岂能被随意"炒鱿鱼"54

案例3-07 员工偷窃，物业公司应担责任56

案例3-08 员工的绩效考评如何开展58

案例3-09 加班工资岂能随意支付61

案例3-10 没有企业文化就没有凝聚力64

4 物业公共费用管理67

案例4-01 物业维修基金不得擅自动用68

案例4-02 业主享有管理费开支的知情权69

案例4-03 物业公司不能搭车收费71

案例4-04 入住前的管理开支亏空应由谁承担75

案例4-05 慎对物业管理费的赠送77

案例4-06 不合法的"招待费"可拒交79

案例4-07 承租人是否应支付物业管理费81

案例4-08 具有合法抗辩理由，业主可拒交管理费82

案例4-09 如何计算物业管理服务费的滞纳金86

案例4-10 专业会计助阵"砍"低物业服务费88

5 物业风险管理91

案例5-01 公共场所受伤，物业公司负主要责任92

案例5-02 保险中的如实告知义务94

案例5-03 无忧险种助优质管理97

案例5-04 尽职管理--风险责任转移的前提99

案例5-05 投保员工诚实保证保险 分散企业经营风险102

案例5-06 购买公众责任险，出现风险少烦恼105

案例5-07 购买僱主责任险 转嫁管理风险108

案例5-08 地滑伤人要赔偿，保险为物业公司解忧愁110

案例5-09 物业管理签约中谨防责任风险112

案例5-10 加强管理，规避行文中的责任风险113

6 物业的区分所有权117

案例6-01 楼宇的共用部分不得私自留用118

案例6-02 承重墙不得擅自损坏119

案例6-03 小区建通信基站引纠纷121

案例6-04 楼宇顶层出租要合法123

案例6-05 公共烟道被堵，找谁说事125

案例6-06 安装防盗门不得占用共用面积128

案例6-07 公共通道不得私自占用129

案例6-08 天台安装冷气机组，顶层住户无权阻挠131

案例6-09 物业公司人室维修管道，业主应提供便利132

案例6-10 使用物业应注意相邻关係134

7 业主大会与业主委员会137

案例7-01 维护未成年业主的投票权138

案例7-02 业主贴公告批评物业公司不违法140

案例7-03 维权过火，业主吃官司142

案例7-04 业主自行召集业主大会惹争议143

案例7-05 登记备案是业主委员会成立的要件147

案例7-06 虽获高票数，难进业主委员会149

案例7-07 居委会选聘的物业公司无效151

案例7-08 业主委员会的权力有多大154

案例7-09 业主委员会签订的物管契约对业主有约束力157

案例7-10 业主委员会无权自行收费158

8 房屋修缮与装修管理163

案例8-01 房屋维修责任界定要清楚164

案例8-02 公有房售出后维修费应由谁承担165

案例8-03 楼板渗漏责任人负责维修167

案例8-04 管道渗水财产受损，物业公司买单169

案例8-05 顶棚渗水维修惹争议174

案例8-06 铝窗脱落砸小车，物业公司要赔偿176

案例8-07 工程装修的拆改、报建应合法178

案例8-08 装修损坏房屋结构属违法行为180

案例8-09 管理处无权要求业主拆门183

案例8-10 物业公司违约应赔偿185

9 物业设备与设施管理189

案例9-01 额水费应由谁来分担190

案例9-02 不採取紧急避险措施，物业公司赔偿损失192

案例9-03 雨水管道被堵，财产受损谁担责195

案例9-04 梯灯不亮老妪摔伤，物业公司被判赔偿198

案例9-05 电击致人死亡，物业公司应赔偿199

案例9-06 空调滴水扰人休息202

案例9-07 送餐员可用物业电梯送餐203

案例9-08 物业公司轻管理 鞦韆致人残206

案例9-09 设施维修致人伤 施工单位担责209

案例9-10 滥用对讲机，险误防洪大事212

10 物业公共秩序管理215

案例10-01 如何界定物业公司的安全义务216

案例10-02 业主家中失窃，物业公司该赔偿217

案例10-03 保全铐业主，法院判赔偿219

案例10-04 收了停车费应该保障车位的使用权220

案例10-05 车辆被盗，物管企业应赔偿222

案例10-06 免费保管车辆，丢失也要赔偿224

案例10-07 业主家失火，物业公司应立刻灭火225

案例10-08 小孩玩火致死，物管企业赔偿损失227

案例10-09 抓消防安全，反吃官司成被告229

案例10-10 楼上救火楼下被淹，楼下起诉楼上赔钱232

1l 物业环境管理235

案例11-01 遭遇煤灰污染，不可拒缴管理费236

案例11-02 刺鼻气味扰人难以安居237

案例11-03 水泵噪声超标，业主投诉获解决240

案例11-04 公共绿化用地，不得擅自占用242

案例11-05 物业公司无权移走小区绿化树木245

案例11-06 草坪护栏尖端扎伤人，物业公司承担医疗费247

案例11-07 绿化挖坑致人亡，物业公司失职应赔偿249

案例11-08 树枝砸伤人，物业公司赔偿250

案例1l-09 外墙清洗操作不当引起投诉252

案例11-10 员工违规，公司承担法律责任255

12 物业综合经营管理257

案例12-01 会所经营应合法、合规258

案例12-02 广告进小区，应由谁做主261

案例12-03 电梯间不得擅自出租264

案例12-04 生活用品岂能强行搭售266

案例12-05 会议室租赁惹来"祸"268

案例12-06 公共区域的经营权，物业公司无权做主270

案例12-07 修理物被骗 物业公司应赔偿271

案例12-08 楼下灶烘人 要补"降温钱"274

案例12-09 班车巴士亏损谁负担276

案例12-10 物业维修换件应保证质量277

附录281

一、物业管理常用的法律282

1．中华人民共和国民法通则282

2．中华人民共和国契约法(总则部分)303

3．中华人民共和国消费者权益保护法317

4．中华人民共和国劳动法325

二、国务院颁布的有关物业管理法规337

1．物业管理条例337

2．城市私有房屋管理条例348

3．城市供水条例352

4．城市市容和环卫管理条例357

三、国家有关部委颁布的物业管理规章363

1．城市异产毗连房屋管理规定363

2．城市新建住宅小区管理办法365

3．住宅室内装饰装修管理办法369

4．公有住宅售后维修养护管理暂行办法376

四、部分省、直辖市颁布的地方性物业管理规定378

1．北京市居住小区物业管理办法378

2．上海市居住物业管理条例382

3．广东省物业管理条例395

参考文献403