乔希（派屈克·威尔森饰）和瑞莱（萝丝·拜恩饰）有三个孩子，其中最大的是十岁的小男孩道尔顿（泰·辛普金斯饰），他们兴高采烈的準备搬进新家，但是却体验到这里有一些奇怪的噪音，甚至有神秘的幽灵出现。不久，道尔顿因为“探索”阁楼意外受伤，第二天昏迷不醒而进入医院。3个月后，他仍处于昏迷状态，医生对此也百思不得其解。后来，道尔顿从医院回家休养。但是，在这个神秘的地方，更多骇人的事件接二连三的发生。瑞莱怀疑是这栋房子闹鬼决心搬家，再次搬家后情况依旧没有改善。后来在一些驱鬼师得帮助下，他们明白不是房子闹鬼而是自己的孩子可能被一种来自黑暗世界的异灵所纠缠。为了自己的孩子，这对父母和科学家们，和异灵展开了决斗。

拍摄过程中，詹姆斯·温表示特别採用了广角镜头，以製造更有纪实性的效果，摄影技巧在烘托气氛上的重要性。影片本来就是在一个真实的房屋中拍摄的。所有的陈设都是原有的，需要用广角镜头去拍摄它。还专门让镜头至于屋中角落前方，让它随着屋子移动，这样你就可以看到另一个屋子，看到一扇你即将经过的门。温正是从这样的细节上进行设计，力求创造一种真实的惊悚感。

从詹姆斯·温这边新片的片名定了三稿看，似乎整部影片的拍摄过程也是一个导演的创作过程，与温曾经合作写出了《电锯惊魂》剧本的雷·沃纳尔创作了本片剧本，影片于2010年在洛杉矶开拍，当时对外的片名为《异灵》（The Further）。拍摄过程中，又改名为《星型》（Astral），直到影片于2010年前往多伦多电影节亮相时，才正式有了今天的《潜伏》。

《潜伏》的製作成本不足150万美元，截至目前北美票房已达到5000万美元，博得全球1.55亿美元的票房。

这部成本仅150万美元的影片最终在全球取得了近亿美元票房，是小兵立大功的又一典型。（腾讯网评）

詹姆斯·温刻意避免着恐怖片的俗套，影片中角色的反应与行动正是银幕下观众在此种情况下正会做的，这是最重要的一点。《潜伏》的先行版预告片并未透露太多内容，将影片恐怖、血腥的镜头快速拼接的手法虽传统但也足够吓人。（网易娱乐评）

影片刻意避免了俗气的故弄玄虚，直接抛出实在的硬货，让很多影迷被吓得魂飞胆散。（人民网评）

影片在众多密闭空间鬼片中之所以能脱颖而出，是因为导演从来没有懒惰地打算靠血浆来喷射观众。（搜狐网评）

此片虽然是一部典型的鬼片，但里面却有我们最近十年根本没有看到过的惊人场面。(《娱乐周刊》评）